第二次世界大战后，西方国家一些大城市中心地区的人口和工业出现了向郊区迁移的趋势。原来的中心区开始“衰落”——税收下降，房屋和设施失修，就业岗位减少，经济萧条，社会治安和生活环境趋于恶化。面对这种整体性的城市问题，西方许多国家纷纷兴起了一场城市更新运动。

城市更新的目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。它包括两方面的内容：一方面是对客观存在实体（建筑物等硬件）的改造；另一方面是对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续，包括邻里的社会网络结构、心理定势、情感依恋等软件的延续与更新。在欧美各国，城市更新起源于二战后对不良住宅区的改造，随后扩展至对城市其他功能地区的改造，并将其重点落在城市中土地使用功能需要转换的地区。城市更新的目标是针对解决城市中影响甚至阻碍城市发展的城市问题，这些城市问题的产生既有环境方面的原因，又有经济和社会方面的原因。

城市更新的调查内容一般包括建筑物调查、土地使用调查、人口调查、交通调查、公共服务设施调查、环境设施调查、市政设施调查、环境卫生调查、社区关系调查和空间场所调查等十个方面，当然，也包括历史、气象、地形地貌和工程地质方面的内容。

更新方式

城市更新的方式可分为再开发（redevelopment）、整治改善（rehabilitation）及保护（conservation）三种。

再开发

再开发的对象是指建筑物，公共服务设施市政设施等有关城市生活环境要素的质量全面恶化的地区。这些要素已无法通过其他方式，使其重新适应当前城市生活的要求。这种不适应，不仅降低了居民的生活品质，甚至会阻碍正常的经济活动和城市的进一步发展。因而，必须拆除原有的建筑物，并对整个地区重新考虑合理的使用方案。建筑物的通途和规模、公共活动空间的保留或设置、街道的拓宽或新建、停车场地的设置以及城市空间景观等，都应在旧区改建规划中统一考虑。应对现状作充分的基础调查，包括该地区自身的情况以及相邻地区的情况。重建是一种最为完全的更新方式，但这种方式在城市空间环境和景观方面、在社会结构和社会环境的变动方面均可能产生有利和不利的影响。同时在投资方面也更具有风险，因此只有在确定没有可行的其他方式时才可以采用。

整治改善

整治改善的对象是建筑物和其他市政设施尚可使用，但由于缺乏维护而产生设施老化、建筑破损、环境不佳的地区。对整治改善地区也必须做详细的调查和分析，大致可细分为以下三种情况：

（1）若建筑物经维修、改善和更新设备后，尚可在相当长的时期内继续使用的，则应对建筑物进行不同程度的改建。

（2）若建筑物经维修、改善和更新设备后仍无法使用，或建筑物密度过大，土地或建筑物的使用不当，或因土地或建筑物的使用不当而造成交通混乱、停车场不足、通行受到影响等情况时，则应对造成上述各种问题的原因通过各种方式予以解决，如拆除部分建筑物，改变建筑和土地的用途等。

（3）若该地区的主要问题是公共服务设施的缺乏或布局不当时，则应增加或重新调整公共服务设施的配置与布局。

整治改善的方式比重建需要的时间短，也可减轻安置居民的压力，投入的资金也较少，这种方式适用于需要更新但仍可恢复并无须重建的地区或建筑物。整治改善的目的不只限于防止其继续衰败，更是为了全面改善旧城地区的生活居住环境。

2020年6月8日，为进行城市更新，山东省菏泽市将实施城市品质提升三年行动，将城市更新行动细化为风貌特色、蓝绿空间、空气洁净等8个提升专项行动。 [5]

为推进城市更新，2019年1月7日，中美华尔集团与菏泽市政府就菏泽市牡丹文化、古城开发建设及单县浮龙湖旅游开发有关事项进行考察洽谈。2019年2月，山东省菏泽市人民政府与中美华尔集团在京签署战略合作协议，携手推进菏泽市城市更新、文化旅游目的地落地、特色产业小镇、城市商业更新等项目及全域旅游的发展。 [6]

保护

保护适用于历史建筑或环境状况保持良好的历史地区。保护是社会结构变化最小、环境能耗最低的“更新”方式，也是一种预防性的措施，适用于历史城市和历史城区。

历史地区保护更多关心的是外部环境，强调保护延续地区居民的生活。所以要保护好历史城区的传统风貌和整体环境，保护真实历史遗存。要鼓励居民积极参与，建设和改善地段内的基础设施，改善居民住房条件，以适应现代化生活的需要。保护除对物质形态环境进行改善之外，还应就限制建筑密度、人口密度、建筑物用途及其合理分配和布局等提出具体的规定。

以上虽然可以将更新的方式分为三类，但在实际操作中应视当地的具体情况，将某几种方式结合在一起使用。

旧改和城市更新区别

一、性质不同。

1、旧城改造是对城区道路、路网、水电、通讯，局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，并根本改善其消防、出行、生产、劳动、生活、服务和休息等条件。

2、城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。

二、内容不同

1、旧城改造

（1）改造城市规划结构，在其行政界限范围内，实行合理的用地分区和城市用地的规划分区；

（2）改善城市环境，通过采取综合的相互联系的措施来净化大气和水体，减轻噪声污染，绿化并整顿开阔空间的利用状况等；

（3）更新、调整城市工业布局；

（4）更新或完善城市道路系统；

（5）改善城市居住环境并组织大规模的公共服务设施建设，把旧街坊改造成完整的居住区。

2、城市更新：

一方面是对客观存在实体的改造；

另一方面是对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续。

中国城市更新部分案例

乐坊+万有集市

上海·最有生命力的社区商业代表

万有集市俱进店位于浦东新区高行镇俱进路406号，它是瀚立商业管理（上海）有限公司旗下菜场升级专业服务商，主要为周边一公里范围内住宅消费群提供以生鲜菜场为核心，涵盖日常生活配套类的服务，根据不同服务半径、不同目标受众、不同存在形式、不同社区需求，因地制宜提供适合的服务内容，产生不同的业态组合。万有集市中心菜场其实不仅仅是一个菜场，更是一个生活集市，从日用百货、日常维修、洗衣护理、家政便民到健康早餐等一应俱全。

乐坊芦恒生活广场是典型P+R社区商业，与普通城市商业体mall不同，乐坊芦恒生活广场每天有固定的换乘客流量，其次，乐坊芦恒周边1.5公里内，覆盖约20个小区5~10万人口，商业为其提供必须的餐饮、零售、教育、娱乐、休闲、共享等业态，为周边居民提供刚需配套服务。

怎样的实体商业最被看好？要么大而全，做大体量一站式集中的文商旅集合的商业综合体；要么小而精，做精准对接社区居民便利需求的社区商业。前者是大商业地产商的战场，后者则是新商业的必争之地。乐坊+万有集市都是围绕社区居民的基本刚需（比如买菜、社交、教育、便民服务等），通过社会闲置资源的盘活（比如老菜市场、派出所、煤气站等），以强社群活动空间替代低租金的主力店吸客，通过复合的空间利用和收益叠加，创造高坪效。

正佳广场

文商旅是终极战场

正佳广场，位于中国华南第一商圈——广州天河商圈核心地段，涵盖有大型购物中心、超甲级写字楼、五星级酒店等。正佳集团主营业务在商业地产，这几年做的是商业地产跨界组合，将旅游和商业结合一起。目前阶段集团的发展定位是将正佳广场变成世界级旅游目的地。业务模块主要分为两个部份：第一，将原有的购物中心进行升级换代；第二，智能化管理，通过新业态的组合，进行智能化的开发。

▲正佳广场内景

广州正佳广场是个老而弥新的老王牌商场，能够保持二十多年始终屹立广州商业的潮头，这与其持续更新能力密不可分。正佳广场最新最颠覆脑洞的创新就是把海洋馆、动物园、植物园统统引进了商场里！在牺牲了一多半面积用来做旅游景点之后，整个商场的营业收入不降反升，即使周边出现了崭新的广州太古汇这样国际标准的顶级购物中心，正佳广场仍然成为广州市民消费休闲购物的首选之一，当购物中心加入越来越多体验的内容，正在从人们“买买买”的目的地变成“逛逛逛”的地方，那么是去一个近郊度假区度一个周末，还是把时间都用在城里的一个购物中心里消磨，就是非此即彼的客户选择。

西安·袁家村

提起乡村旅游，袁家村可谓一面旗帜。近些年，袁家村年游客超300万，年营业额超10亿元，堪称将旅游产业与农民、农村最佳融合的教科书式的典范。袁家村所有东西最后都是以来不来人、游客会不会买单为核心。2007年的袁家村，还是一个地地道道的关中自然村，能有现在的成就，最大的立足点就是因地制宜，专注于本来的样子，专注于自身能做的。袁家村的主题是关中民俗，为什么没做红色延安，为什么没做唐昭陵，唐昭陵就在袁家村背后，最主要原因是那些跟袁家村的生活都没什么关系，要做就要做关中地地道道的农村生活。

袁家村乡村旅游商业模式建立在组织模式之上，两者互为表里，相辅相成，合二而一，缺一不可；大家到袁家村来，看到是业态丰富、产业兴旺，这个乡村旅游的商业体系和模式很完备、很成熟。单说袁家村本身的旅游产品，姑且不论它的集团产业和运营模式。传统技艺中的特色小吃是最具诱惑力的，对于现代人，有的可能驱车几个小时，仅仅是为了口腹之欲。袁家村正是抓住了这一点，所以它成功了。袁家村虽名为村，其实为小镇，已具备非物质文化遗产特色小镇的雏形，但其仅仅遴选了当地的传统特色小吃板块，尚没有提升到非物质文化之传统技艺中的特色小吃层级，其它的，可挖掘、可丰富、可演绎的非物质文化遗产种类，还有很多。其距至臻完美还有很大的提升空间。

天津·星巴克臻选恒隆广场旗舰店

以创新激情为百年建筑重塑新生

天津恒隆广场的星巴克臻选旗舰店是天津今年最大的网红。这座百年历史老建筑历经浙江兴业银行、永正裁缝店、外贸兴业商场，经过土地转让由对天津念念不忘的香港著名商业地产商恒隆获得。

原本的灯饰在修缮中已被拆下保存，如今的穹顶换成了当代绘画名师杨昆老师的手绘，代表着星巴克咖啡经典的咖啡树荫造型。独具匠心的是，在画面之上，还增加了吸音软包结构，最大限度吸收了空旷的回响，提升顾客在建筑空间的体验。

在旗舰店二楼的独立空间中，另一幅艺术品将“工坊文化”与“天津文化”完美融合：描绘出星巴克的咖啡师与烘焙师在工坊中烘焙、品尝、检测咖啡豆的工作状态，并与背景中的天津城市标志性建筑融合。

恒隆拿地之后，对于这座地处金街正当口的老建筑迟迟没有下手去动，甚至因此把商场的正门向西避开。直到找到同样对历史文化建筑痴迷并已形成一系列成功代表作的星巴克咖啡，这个建筑才从文保走向商用，焕发了新的生命。也正因为如此，星巴克在人们心中投射的是文化感召，恒隆在人们心中投射的是品质严选，才有他们各自商业上的成功。

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